내 소중한 자산을 지킬 수 있는 가장 확실한 방법을 했음에도 피해를 보는 사람들이 많이 있더라구요. 왜 당하느냐고 생각했다가 당할 수밖에 없이 만드는 사람들이 나쁜건데 피해는 왜 우리가 받을까 싶었습니다. 지인이 피해를 당하는 걸 보고 나서 직접 알아봤습니다. 서류도 다 있고 공인중개사도 있었는데 당했더라고요.
알고 보니 계약 전에 몇 가지만 확인했어도 피할 수 있는 상황이었어요. 어렵게 모은 보증금, 계약서에 도장 찍기 전에 '전세사기 예방법 — 계약 전 이것만 확인하면 보증금을 지킬 수 있습니다' 먼저 읽어보세요.
① 계약 전 — 등기부등본과 집주인 신원 확인
전세사기 뉴스를 보면서 저런 걸 왜 속냐 싶었는데, 피해를 입은 분들 대부분이 그렇게 생각했다고 합니다. 서류도 다 갖춰져 있고, 공인중개사도 있고, 계약서도 멀쩡해 보였거든요. 하지만 계약 전에 몇 가지만 확인했어도 피할 수 있었던 경우가 대부분이에요. 전세 계약을 앞두고 있다면 이 글에서 소개하는 체크리스트를 반드시 순서대로 확인해보세요.
등기부등본 확인 — 계약 전 가장 먼저 해야 할 일
전세 계약 전에 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 확인입니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 열람할 수 있어요. 등기부등본의 갑구에서는 소유자 이름이 계약하려는 집주인과 일치하는지 확인합니다. 소유자와 계약 당사자가 다르면 대리 계약이며 위임장과 인감증명서 원본을 반드시 확인해야 합니다. 을구에서는 근저당권 설정 내용을 확인합니다. 근저당이 많이 설정되어 있다는 것은 집주인이 그 집을 담보로 대출을 많이 받았다는 의미예요. 집값 대비 근저당 설정 금액과 전세 보증금을 합산했을 때 집값을 초과하면 경매 시 보증금을 못 돌려받을 수 있습니다. 가압류, 가처분, 예고등기, 경매 개시 결정이 있으면 절대로 계약하면 안 됩니다. 이런 항목이 있는 집은 이미 법적 분쟁이 진행 중이라는 신호이에요. 등기부등본은 계약 전날뿐만 아니라 계약 당일 직전에도 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다. 계약 준비 기간에는 문제가 없었던 집도 계약서 쓰기 직전에 근저당이 설정되는 사례가 실제로 있었기 때문입니다.
집주인 신원 확인 — 계약서 서명 전 반드시
계약서에 서명하기 전에 집주인의 신분증을 직접 확인하고 등기부등본에 적힌 소유자 이름과 일치하는지 대조해야 합니다. 이름만 확인하는 것이 아니라 사진도 확인해서 실제 집주인이 맞는지 확인하세요. 집주인 대신 대리인이 나온다면 대리인의 신분증, 집주인이 직접 작성한 위임장과 인감 날인, 집주인의 인감증명서 원본을 요구하고 확인해야 합니다. 인감증명서는 발급일로부터 3개월 이내의 것이어야 유효합니다. 위임장과 인감증명서가 불완전하거나 제출을 거부한다면 계약을 진행하지 않는 것이 맞아요. 현재 세입자가 살고 있는 집이라면 선순위 세입자의 보증금 규모도 파악해야 합니다. 집주인에게 확정일자 부여 내역과 전입세대 열람 내역을 요청해서 선순위 세입자의 보증금이 얼마인지 확인하세요. 등기부등본은 계약 전날, 계약 당일, 잔금 납부 직전 세 번 확인하는 것이 가장 안전합니다. 700원짜리 확인 하나가 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다.
② 계약 후 — 이사 당일 반드시 해야 할 3가지
계약서에 도장을 찍고 잔금을 치른 후에도 반드시 해야 할 것들이 있습니다. 이 단계에서 실수하면 앞에서 잘 확인했던 것들이 의미 없어질 수 있어요. 이사 당일 해야 할 세 가지를 빠짐없이 처리하세요.
전입신고 — 이사 당일 짐 풀기 전에 먼저
전입신고는 이사 당일 짐을 풀기 전에 가장 먼저 해야 합니다. 전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 발생하는데, 하루라도 미루면 그 사이에 집주인이 근저당을 설정할 경우 내 보증금 순위가 밀려버릴 수 있어요. 정부24 앱으로 스마트폰에서 3분이면 신청할 수 있습니다. 처리는 근무시간 내 3시간 이내에 완료됩니다. 주말에 이사하는 경우에는 온라인 신청을 해도 다음 근무일인 월요일에 처리되기 때문에 이 점을 감안해서 이사 일정을 잡는 것이 좋아요.
확정일자 — 전입신고와 같은 날 받으세요
확정일자는 임대차 계약서에 특정 날짜를 확인하는 공적 도장을 받는 것으로, 경매 시 보증금을 돌려받는 우선순위를 확보하는 수단입니다. 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않으면 경매 상황에서 보증금 순위에서 불이익을 받을 수 있어요. 정부24에서 전입신고 완료 후 부동산거래관리시스템으로 연결되어 임대차 계약서를 업로드하면 온라인으로 받을 수 있습니다. 수수료는 600원이며 계약서 전체가 선명하게 나오도록 사진을 찍어서 올려야 반려를 피할 수 있어요. 이사 당일에 전입신고, 전월세 신고, 확정일자 세 가지를 스마트폰으로 30분 안에 모두 처리할 수 있습니다.
전세보증보험 — 가입 가능하다면 꼭 드세요
HUG(주택도시보증공사)의 전세보증보험은 집주인이 계약 만료 후 보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 먼저 대신 돌려주고 나중에 집주인에게 청구하는 제도입니다. 보증료가 발생하지만 보증금 전액을 잃는 상황에 비하면 훨씬 저렴합니다. 가입 가능 조건이 있으니 계약 전에 HUG 홈페이지에서 확인해보세요. 집주인이 전세보증보험 가입을 거부한다면 그 자체가 강한 위험 신호입니다. 전세보증보험에 가입할 수 없는 집이라면 계약 자체를 다시 검토해보는 것이 좋습니다.
전입신고, 확정일자, 전세보증보험 꼭!!
이 세 가지를 이사 당일에 처리하는 것을 원칙으로 삼으세요. 하나라도 빠지면 보증금 보호에 구멍이 생깁니다.
③ 전세사기 위험 신호 체크리스트
전세사기는 처음 접하는 사람이 눈치채기가 어렵습니다. 하지만 계약 전에 반드시 확인해야 할 위험 신호들이 있어요. 아래 항목 중 하나라도 해당된다면 계약을 진행하기 전에 반드시 재검토해야 합니다.
계약 전 위험 신호
첫 번째는 시세보다 30% 이상 저렴한 전세가입니다. 이유 없이 싼 전세는 없습니다. 집주인이 급하게 전세를 구하는 이유가 반드시 있어요. 두 번째는 등기부등본상 근저당이 복잡하게 얽혀 있는 경우입니다. 세 번째는 깡통전세입니다. 전세가율이 80%를 초과하면, 즉 집값 3억짜리 집에 전세가 2.4억 이상이라면 경매 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 네 번째는 집주인이 계약을 급하게 서두르는 경우입니다. 서류 확인할 시간을 주지 않거나 빨리 결정하라고 압박하는 경우에는 왜 그런지 이유를 확인해야 합니다. 다섯 번째는 HUG 전세보증보험 가입을 거부하는 경우입니다. 정상적인 집주인이라면 세입자의 보증보험 가입을 거부할 이유가 없어요. 거부한다면 보험 가입 기준을 충족하지 못하는 문제가 있다는 신호일 수 있습니다.
피해를 당했을 때 연락할 곳
전세사기 피해가 의심되거나 실제 피해를 입은 경우에는 아래 기관에 연락해서 도움을 받을 수 있습니다. 국토교통부 전세사기피해지원센터 전화번호는 1600-1004입니다. 대한법률구조공단 전화번호는 국번 없이 132로 무료 법률 상담을 받을 수 있어요. 주택임대차분쟁조정위원회에서는 분쟁 조정 신청이 가능합니다. 피해를 당한 후에 상담을 받으면 대부분 이미 법적 절차가 복잡해진 상황이기 때문에 계약 전에 의심스러운 부분이 있다면 먼저 법률 상담을 받아보는 것을 추천합니다. 대한법률구조공단은 계약 전 예방 상담도 무료로 해주기 때문에 불안하다면 적극적으로 활용하세요.
전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 결정입니다. 설마 나는 안 당하겠지라는 생각이 가장 위험합니다. 이 글에서 소개한 체크리스트를 계약 전에 순서대로 확인하고, 계약 후에는 전입신고와 확정일자를 이사 당일에 처리하면 전세사기의 대부분을 예방할 수 있습니다. 귀찮더라도 꼭 하세요.
전세사기 피해를 당했다면 국토교통부 전세사기피해지원센터(1600-1004) 또는 대한법률구조공단(132)에 연락하세요.
마지막으로! 가장 쉽게 놓치기 쉬운 것부터 하나씩 서류가 많고 확인할 것들이 많더라도 꼭!! 귀찮더라도 등기부등본 확인, 전입신고, 확정일자 이 세 가지만 빠짐없이 하면 전세사기의 대부분을 막을 수 있습니다.
내가 모은 소중한 보증금을 지키는 건 결국 본인이 직접 챙기는 것에서 시작합니다. 큰 돈이 오가는 상황에서 내 자산을 지키는 행동을 할 수 있는 건 오직 나만이 할 수 있는 행동이더라구요! 모두.. 피해받지 않은 세상이 되어야하지만 지킬 수 있는 건 오로지 계약하는 당사자인 나뿐이라는 걸 잊지마시고! 확인해서 예방하시기 바랍니다.